Rachat de crédit immobilier en viager

Pour les particuliers, les ménages et même les entreprises, le rachat de crédit est présenté comme étant une solution efficace pour répondre à leurs problèmes financiers qui seraient dus à un endettement excessif. Ceci survient généralement lorsque le concerné a effectué différents emprunts dont les paiements périodiques sont obligatoires. Etant donné que les taux d’intérêt appliqués par les banques sont souvent conséquents, complétés par les frais d’assurance et de transactions diverses, le montant global des mensualités peuvent rapidement atteindre un chiffre élevé. A cela viennent ensuite s’ajouter les dépenses courantes de consommation, le loyer ainsi que les factures diverses. Une situation pareille engendre manifestement une nette diminution du pouvoir d’achat. Le budget de ménage ou budget de fonctionnement, pour le cas d’une entreprise, devient alors très limité et difficile à gérer. La précarité de la situation de la personne, du ménage ou de l’entreprise qui se trouve dans un pareil cas est donc réelle, si bien qu’il est primordial de réagir. Le rachat de crédit, ou regroupement, ou encore restructuration de crédit, selon le qualificatif choisi, est une alternative permettant la diminution de la valeur de ses remboursements mensuels. Concrètement, il s’agit d’une solution de réduction de ses mensualités en cas d’emprunt. La restructuration de crédit n’efface en aucun cas la dette constatée, bien au contraire une légère augmentation de celle-ci pourrait être envisagée. Par contre, la durée de paiement en totalité des dettes est nettement allongée pour améliorer les conditions d’existence actuelle de l’endetté.

Mécanisme général du rachat de crédit

La restructuration de crédit, vue selon une vision plus pratique, est imaginée comme un moyen de substitution de plusieurs crédits, chacun ayant leur particularité respective, par un crédit unique, certes plus important en valeur mais dont les conditions de remboursement sont moins rigides. La réalisation ou la mise en pratique d’un tel processus implique obligatoirement l’intervention d’une institution financière proposant des services de rachat de crédit. Pour avoir une vision plus concrète du mécanisme de rachat de crédit, prenons l’exemple d’un ménage qui dispose d’un revenu total mensuel de 4 000 Euros. Ce ménage a récemment bénéficié, auprès d’une ou plusieurs banques, de trois types de crédits, dont crédit personnel, crédit à la consommation et crédit immobilier. La durée de leurs paiements respectifs est de 12 mois, 18 mois et 24 mois selon les dispositions contractuelles. Pour pouvoir payer normalement ces dettes, en respectant les conditions de délais stipulées dans les contrats, le ménage en question devrait payer une mensualité totale de 2 500 Euros pendant les 12 premiers mois, jusqu’à l’épuration du crédit personnel. Le montant de la mensualité diminue au fur et à mesure de la réalisation d’un paiement d’un crédit donné. Dans cet exemple simplifié, on constate que seulement 37,5 % du revenu total mensuel du ménage lui est disponible, soit équivalent à 1500 Euros par mois. Les conséquences éventuelles d’une telle insuffisance de ressources pourraient être dramatiques.

Dans la restructuration de crédit, une institution financière propose le transfert de la totalité de la dette à son compte. Elle assure le paiement de la dette aux créanciers du ménage endetté, et devient ensuite le nouveau créancier de celui-ci, en offrant néanmoins à ce dernier une formule de facilité de paiement. En fonction de son offre, l’institution financière peut proposer une mensualité doublement inférieure d’un montant de 1 250 Euros au bénéfice du ménage. Etant donné que le montant initial de la créance n’est pas réduit mais s’accroît légèrement, l’institution qui rachète le crédit devrait toucher une commission pour service rendu, le mécanisme du regroupement conduit donc logiquement vers un allongement de la durée de paiement qui va ensuite excéder largement les 24 mois correspondant au paiement du crédit immobilier pris individuellement. L’avantage principal du mécanisme est l’amélioration du niveau de vie du ménage, qui dispose en conséquence de 2 750 Euros par mois au lieu de 1 500 avant intervention. Il retrouve ainsi 62,5 % de son revenu mensuel à sa disposition. Concrètement, la particularité du rachat de crédit réside principalement au niveau de l’échelonnement du paiement de la dette.

Crédit immobilier en viager

Dans le cas d’un rachat de crédit immobilier en viager, le même mécanisme est plus ou moins repris. L’achat en viager d’un immobilier peut être considéré comme une nouvelle forme d’octroi d’un crédit immobilier, pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier. Achat d’immobilier en viager : Lors d’un achat d’un immobilier en viager, le crédirentier qui est le propriétaire du bien immobilier faisant l’objet d’une vente, cède son bien à un acheteur dénommé le débirentier. En contre partie, ce dernier s’engage à verser périodiquement au premier une somme appelée rente jusqu’à la survenance du décès du crédirentier. Dans la plupart des cas, le crédirentier est une personne ayant atteint un certain âge de retraite. Pour le vendeur, l’avantage de la cession d’immobilier en viager est l’assurance de l’existence d’un revenu jusqu’à la fin de sa vie. Du côté du débirentier, l’objectif est de pouvoir bénéficier d’un taux d’acquisition avantageux d’un bien immobilier, avec une formule de facilité de paiement. L’achat en viager est une option intéressante pour une personne ne disposant pas d’une somme importante, mais ayant un revenu stable et régulier. Sans évoquer une quelconque mauvaise foi de sa part, concrètement le vendeur mise donc sur la durée de vie du crédirentier. Dans le cas où le décès de ce dernier surviendrait prématurément, le débirentier deviendrait définitivement propriétaire du bien immobilier. Et les trois attributs du droit de propriété que sont l’usus ou droit d’usage, le fructus ou droit de jouissance et l’abusus ou droit de disposition lui reviendraient automatiquement et définitivement. Le versement de la rente viager prend également fin instantanément.

Une autre forme de crédit immobilier : L’achat d’un immobilier en viager peut donc être référencé à un octroi de crédit immobilier, sous sa forme proposée par les banques et les institutions financières. A défaut de disposer d’une liquidité suffisamment importante en valeur, une personne désireuse d’acquérir un bien immobilier donné peut opter pour cette solution. Le versement périodique, généralement mensuel, de la rente viagère est plus ou moins similaire au paiement d’une mensualité dans le cas d’un remboursement d’un crédit immobilier à une banque ou un établissement de crédit quelconque. Mais à l’opposé d’un contrat d’octroie de crédit avec une institution financière qui propose obligatoirement un contrat d’adhésion. Ainsi, le demandeur de crédit est contraint d’accepter ou refuser en bloc les dispositions contractuelles. L’achat d’immobilier en viager est beaucoup plus souple dans son contenu parce qu’il offre une possibilité de négociation au niveau du prix et surtout concernant le mode de paiement.

Plusieurs éléments sont en effet intégrés dans la détermination du montant de la rente et du bouquet. Pouvant être facultatif selon les termes de l’accord entre les deux parties contractantes, le bouquet est le capital versé au propriétaire cédant le bien en tout début de l’exécution du contrat. La valeur de la rente à verser au crédirentier dépend en premier lieu de la valeur marchande du bien immobilier objet de la transaction, dont la détermination relève de la compétence d’un notaire. La valeur du bouquet influe également sur la détermination du montant de la rente. Ensuite, le montant de la rente est fonction du genre (sexe) du vendeur et de la formule de la vente en viager adoptée. Pour une vente en viager occupé, c’est-à-dire que le crédirentier conserve l’usage du bien jusqu’à son décès, le montant de la rente est moindre. Par contre dans le cas d’une vente en viager libre, le bien immobilier étant non occupé par le vendeur et mis en location à un tiers au bénéfice de l’acquéreur, le montant de la rente serait nettement beaucoup plus élevé. Dans le cas où l’âge du crédirentier serait très avancé, le montant de la rente à verser s’accroit nettement également. La mise en application de ces multiples conditions exige évidement l’intervention d’un notaire afin d’éviter qu’aucune des parties contractantes ne soit éventuellement lésée lors de l’exécution du contrat.

Procédure et nullité : Les réglementations en matière de transaction immobilière précisent que la réalisation d’une vente en viager d’un immobilier soit prise en charge par un notaire, en particulier lors de la conclusion définitive du contrat. Ensuite, l’acte de transaction est inscrit et publié à la conservation des hypothèques conformément à la pratique. Comme tous types de contrats, un contrat de vente en viager d’un immobilier peut être frappé de nullité dans certains cas. Celle-ci survient notamment lorsque le décès du crédirentier survient tout juste dans une vingtaine de jours, postérieurement à la conclusion définitive du contrat en raison d’une maladie dont il était déjà porteur (atteint) lors de la souscription du contrat de vente. Un déséquilibre financier constaté au niveau du prix de la transaction de l’immobilier dont le vendeur est victime de la lésion pourrait également constituer une cause de nullité. Pour finir, une mauvaise foi de la part de l’acquéreur entrainerait logiquement la nullité du contrat. Cette mauvaise foi peut se manifester si lors de la conclusion du contrat, l’acquéreur est en connaissance d’une maladie condamnant le vendeur à une mort certaine à court terme. L’adhésion du premier au contrat est donc motivée par le fait que le versement de la rente ne durera que pendant une période assez courte. Dans tous les cas où le contrat serait frappé de nullité, il devient nul et devra disparaître de manière rétroactive.

Rachat de crédit en matière de vente d’immobilier en viager

Faisant suite à tous ce qui précède, la question à laquelle on aimerait certainement avoir des explications concerne sans doute le lien entre le rachat ou la restructuration de crédit et l’achat d’immobilier en viager. Pourquoi parle t- on de rachat de crédit en matière de transaction ou vente d’immobilier en viager ? Il s’agit de deux notions assez différentes, mais pouvant néanmoins être associées. Le rachat de crédit est concilié à la vente en viager dans certains cas bien précis. Ceci se manifeste notamment lorsqu’un individu propriétaire d’un bien immobilier déterminé a bénéficié d’un crédit quelconque auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit, dont la garantie du prêt se porte sur son bien. Le crédit est remboursable sur une certaine période plus ou moins longue, et à taux d’intérêt fixe. Le bénéficiaire du crédit s’engage donc à verser une mensualité à l’établissement spécialisé. Les transactions deviennent plus complexes lorsque le propriétaire décide de vendre en viager son bien immobilier hypothéqué à un tiers acquéreur afin de bénéficier d’une rente jusqu’à son décès. Tout ceci avant qu’il ait réussi à payer en totalité sa dette envers l’institution financière créancière. Les réglementations en vigueur ne s’opposent en aucun cas à cette forme de transaction, mais posent néanmoins des conditions précises afin de préserver l’intérêt des différentes parties impliquées. Lors de mise en vente en viager du bien immobilier sous hypothèque, le propriétaire doit immédiatement payer la levée de l’hypothèque ou frais de levée d’hypothèque à son créancier, c’est-à-dire à l’établissement de crédit qui lui a octroyé un prêt. Le paiement devient en effet réalisable grâce au bouquet perçu à la mise en vente en viager de l’immobilier. Dans de pareil cas, le notaire chargé de la réalisation de toutes les transactions devrait faire preuve de compréhension et être motivé parce que l’institution financière créancière exigera forcément une assurance de sa part pour pouvoir accorder la mainlevée.

On peut ainsi constater l’existence d’une certaine forme de restructuration de crédit au niveau de la réalisation de ces transactions détaillées précédemment. La créance est quelque part transférée sur le compte du tiers acquéreur qui concrètement va débourser la somme à payer à l’établissement de crédit, à travers le bouquet. Grâce à son intervention, la levée d’hypothèque pourra être réalisée. Le propriétaire du bien mis en vente se libère de ses charges et percevra ensuite une rente d’un certain montant, déterminé selon les critères développés en dessus.

Réalisation pratique

Pour la mise en pratique de l’ensemble de ces différents mécanismes financiers, dans la vente en viager que ce soit du côté du vendeur ou celui de l’acheteur, il est toujours préférable de contacter un courtier spécialisé ou un cabinet de conseil. Ces professionnels sont les mieux placés pour procéder à l’étude approfondie de la situation, et proposent généralement une solution adaptée. Leurs services peuvent également intégrer la préparation des différents dossiers relatifs à la mise en œuvre de la transaction. Le fait de travailler en partenariat avec des courtiers spécialisés est le meilleur moyen permettant de bénéficier des meilleurs taux.

Remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire en viager

Pour en savoir plus sur les Décret n°2006-1540 du 6 décembre 2006 pris en application de l’article L. 314-10 du code de la consommation relatif au remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires >>


simulation


backgroundpetit